Кілька франківських родин опинилися в юридичній пастці через зміну власника будівельного об’єкту — забудовник вимагає додаткової оплати за вже повністю сплачені квартири, посилаючись на скасування попередніх договорів, тоді як інвестори звертаються до судів, спираючись на позицію Верховного суду щодо прав покупців житла.
У Івано-Франківську розгортається складна юридична ситуація, пов’язана з інвестуванням у нерухомість, коли кілька місцевих родин, які повністю розрахувалися за свої квартири ще декілька років тому, досі не можуть отримати житло у власність через зміну забудовника та його вимоги щодо додаткової оплати, що вже перевищує первинну вартість придбаного житла і становить для деяких інвесторів понад 800 тисяч гривень доплати за квартиру, яка за документами вважається повністю оплаченою.
Історія Івана Зіняка є характерною для цього конфлікту, оскільки він, прийнявши рішення про придбання квартири наприкінці 2019 року і ретельно обираючи оптимальний варіант, уклав договір на початку 2020 року та протягом наступних місяців повністю розрахувався за житло, яке, згідно з контрактом, мало бути здане в другому кварталі 2022 року, проте будівництво затягнулося, а згодом інвестор зіткнувся з несподіваною зміною умов.
“Купив квартиру, і цей будинок мав бути — взагалі цілий комплекс мав бути зданий у 22-му році в другому кварталі. У 24-му році, після здачі будинку, почалися такі речі відбуватися: мені зателефонували з компанії, сказали приїхати в офіс для розмови, я спитався — для якої? Ну, уточнити на рахунок вашої квартири”, — розповідає Іван Зіняк, описуючи початок проблем, з якими він та інші інвестори зіткнулися вже після завершення будівництва.
Саме на цій зустрічі Іван з’ясував, що компанія, з якою він уклав договір на придбання житла, більше не володіє майновими правами на об’єкт, оскільки договір між кількома суб’єктами господарювання, укладений ще 2019 року, був припинений у 2023 році на підставі рішення суду, внаслідок чого всі правовідносини між сторонами були анульовані, а компанія, через яку громадяни інвестували в житло, втратила будь-які права на об’єкт нерухомості.
Ситуація ускладнюється тим, що власник компанії-продавця, який, за словами інвесторів, мав проблеми із законом, виїхав за кордон, а об’єкти згідно з рішенням суду передали іншому забудовнику, який тепер пропонує варіанти вирішення проблеми, які категорично не влаштовують людей, котрі вже повністю оплатили своє житло.
“Розказували ситуацію, чому вони нам не можуть передати квартири у нашу власність. Тобто, для того щоб передати їм квартири в нашу власність, потрібно було доплатити кошти. Кошти згідно моєї квартири треба було доплатити не менше 10 000 грн за кожен квадратний метр — в сумі це більше як 800 000 грн”, — пояснює Іван Зіняк, додаючи, що йому також пропонували повернути кошти за курсом, який був на момент купівлі житла, проте така пропозиція в умовах інфляції та зростання вартості нерухомості фактично позбавляє його можливості придбати аналогічне житло за повернуті кошти.
Адвокат інвесторів звертає увагу на те, що договором чітко обумовлено неможливість перегляду ціни житла:
“Договором чітко обумовлено, що перегляд ціни не допускається. В договорі єдиний пункт, який може бути обумовлений — що якщо так станеться, що при обмірі житла є більша площа, то додаткова площа передбачена на доплату. Всі інвестори готові були ці кошти заплатити. В даному випадку мої клієнти навіть погодились на доплату цих коштів, була розмова. Після того все рівно забудовник вирішив, що його це не влаштовує, сказав, що єдиний шлях вирішення питання він бачить — це розірвати діючий договір, повернути йому кошти, якими він користувався дуже успішно певний період часу, і укласти новий договір по новій ціні на інших умовах”.
Юридична позиція інвесторів ґрунтується на рішенні Верховного суду, який визначив, що саме інвестор, а не забудовник, є власником житла, якщо він повністю виконав свої фінансові зобов’язання:
“Верховний суд в особі Великої палати визначив правову позицію, який чітко зазначив, що власником житла є інвестор, а не забудовник, і саме якщо інвестор виконав свої зобов’язання повністю, а саме вніс кошти, то саме йому належить право, усічене право речове, на квартири, на які він проінвестував кошти”.
У схожій ситуації опинилася й інша мешканка Івано-Франківська, яка розповідає, що їй навіть надали формальний доступ до квартири, дозволивши робити ремонт і встановлювати обладнання, проте згодом також повідомили про неможливість реєстрації права власності без додаткової оплати:
“Ми підписали договір на те, що я повинна відшкодовувати їм комунальні платежі, можу робити ремонт, можу встановлювати котел. Відповідно йшла мова про те, коли ми зможемо отримати квартиру — сказали, що вони зі мною зв’яжуться. Потім зателефонували в кінці липня, попросили зустрітися, сказали, що вони не можуть віддати мені квартиру, не можуть зареєструвати на мене право власності, що я за право власності повинна їм заплатити ще таку вартість, яку заплатила їм за квартиру, тобто що по-іншому ми не зможемо це питання вирішити”.
Для багатьох інвесторів ця ситуація стала не лише юридичною проблемою, але й особистою трагедією, адже вони вклали в придбання житла всі наявні кошти та роками очікували на можливість переїхати у власні помешкання:
“Ця квартира далася мені дуже тяжко, кошти заробляли дуже тяжко. І тому що, коли ми її придбали, думали, що вже на кінець підемо жити. Зараз ми залишилися ні з чим”, — ділиться своєю історією одна з постраждалих.
Представники нового забудовника займають принципово іншу позицію, стверджуючи, що інвестори не є власниками квартир, а лише придбали майнові права на об’єкти, які фактично не були реалізовані:
“Цим фізичним особам не належать ці квартири, вони не їхні, тому що по законодавству вони не придбали… Вони уклали договір, що в майбутньому буде об’єкт нерухомості, однак в силу тих обставин, які склалися, договірні відносини не можуть бути виконані, і це майнові права, які фактично (не) об’єкт нерухомості, який не реалізований”.
Крім того, нинішній забудовник заперечує будь-які зобов’язання перед інвесторами, які уклали договори з попередньою компанією:
“Договір, стосовно якого є фактично спір, укладений із приватним акціонерним товариством. Дане підприємство не відноситься до нашої компанії, жодних правовідносин ми з ними на даний час не маємо. З паном Зіняком договір не укладався, жодних зобов’язань перед паном Зіняком наша компанія немає”.
На думку представників забудовника, єдиним належним способом вирішення конфлікту є розірвання попередніх договорів та повернення коштів інвесторам через компанію, яка первинно продала їм майнові права:
“Належний спосіб вирішення даного спору, який виник між попереднім суб’єктом господарювання і клієнтами — це є, звичайно, розірвання цих договорів, оскільки компанія, яка попередньо продала майнові права на певні об’єкти, не може виконати свої зобов’язання і по договору. І, звичайно, справедливо, щоб вони повернули ці кошти, які були їм оплачені”.
Щодо можливості укладання нових договорів з доплатою за квартири, представник забудовника Наталія Гаварищук наголошує на добровільності таких рішень:
“Щодо доплат на квартири — то нікого не змушували, це їхнє право прийти до компанії і укласти договір, це не обов’язок. В нас правовідносин з ними жодних немає, ми не можемо зобов’язувати, нав’язувати якісь свої пропозиції. Це їхнє право прийти і укласти договір”.
Станом на сьогодні частина людей, які опинилися в подібній ситуації, вже повернула свої кошти від первинного продавця, деякі погодилися на реінвестування з доплатою до нового забудовника, проте значна частина інвесторів, включно з Іваном Зіняком, вирішили відстоювати свої права в судовому порядку, прагнучи отримати житло, за яке вони повністю розрахувалися ще п’ять років тому, і на яке, згідно з позицією Верховного суду, мають повне право.
Тривале протистояння між інвесторами та забудовниками ілюструє складнощі, з якими стикаються громадяни при інвестуванні в житлову нерухомість на етапі будівництва, та недосконалість механізмів захисту прав інвесторів в Україні, коли навіть повна оплата вартості житла не гарантує його отримання у власність у разі зміни власника будівельного об’єкту та виникнення спірних ситуацій між суб’єктами господарювання.
