Якщо у вас є певна сума грошей, яку ви хочете вкласти в нерухомість для здачі її в оренду, то напевно вже встали перед вибором, який об’єкт придбати. Найпоширеніший серед приватних інвесторів спосіб заробітку на оренді – покупка житла. Але є інвестори, які принципово не зв’язуються з квартирами і вважають за краще вкладати гроші в невеликі комерційні приміщення – під офіс, магазин або салон краси.
Особливості вкладень в комерційну нерухомість
Наскільки це вигідно
На сьогодні купить офис в Киеве з точки зору орендного доходу вигідніше, ніж покупка житла, – стверджують учасники ринку. Ставки оренди на них вище, ніж на квартири, а термін окупності вкладень – коротший.
Експерти відзначають, що стріт-ритейл за рівнем прибутковості на столичному ринку оренди займає лідируючі позиції.
У приміщеннях торгового призначення орендні ставки також вище і терміни окупності коротший. Експерти відзначають, що стріт-ритейл за рівнем прибутковості на столичному ринку оренди займає лідируючі позиції.
Крім ціни і терміну окупності у комерційних площ є й інші переваги. До них відносять, наприклад, той факт, що цей ринок краще регулюється, ніж непрозорий квартирний. Тут всі договори оформляються офіційно, а власники платять податки – це дозволяє легше вирішувати спірні ситуації.
Крім того, менше проблем з ремонтом. Часто орендар комерційних приміщень сам робить ремонт приміщення, вартість якого компенсується “орендними канікулами”, в той час як ремонт квартири, якщо він потрібен, зазвичай лягає на орендодавця.
Однак треба розуміти, що комерційні приміщення – більш складний продукт, ніж квартири. Успіх їх роботи на свого власника залежить від сукупності факторів: призначення (офіси, торгівля, послуги і т. п.), місця розташування, планування, транспортної доступності, оточення та інших. Іноді відсутність лише одного з них робить покупку приміщення невигідною. Тому покупцеві потрібно заздалегідь все прорахувати.
Що користується попитом
На столичному ринку – широкий вибір пропозицій на будь-який смак. Найбільш затребувані приміщення під салони краси, аптеки, продуктові магазини та кав’ярні. У нових районах або комплексах популярні всі формати, які потенційно мають попит у майбутніх мешканців – магазини всіляких сегментів, спортивні студії, дитячі розвиваючі центри тощо. Швидше за все з ринку йдуть приміщення в місцях з високою прохідністю і високою щільністю населення поблизу об’єкту.
В ідеалі це об’єкти на першій лінії житлових будинків, важливо, щоб була розумна ціна і зрозумілий потік покупців. Якщо трафік цілком ясно вважається, то у такої нерухомості найвищий оборот. Приміщення в торгових і бізнес-центрах – теж досить активний ринок, і багато інвесторів віддають перевагу їм. Гірше йде в продаж і оренду нерухомість вільного призначення в глибині району, – зазначають експерти.
Що стосується офісних приміщень, то тут краще звернутися за консультацією до фахівців (втім, це не буде зайвим і в випадку з торговими площами). Офісні приміщення вимагають чіткого бізнес-плану і виразного розуміння, де ці приміщення розташовані, кому вони можуть бути потрібні і як довго вони будуть затребувані.
Як підібрати комерційне приміщення
Перед покупкою комерційного приміщення необхідно сформулювати для себе чітку мету придбання – довгострокові або короткострокові інвестиції, очікувана прибутковість, ступінь участі в управлінні приміщення і т. д.
Потім потрібно звернути увагу на ймовірність здачі приміщення в оренду: воно повинно бути максимально затребуваним. Після чого варто співвіднести вартість лота з потенційним орендним доходом.
Треба зрозуміти, для якого виду діяльності ця нерухомість може стати в нагоді і наскільки дана діяльність потрібна в районі, – радять фахівці.
Оцініть пішохідний і транспортний трафік, технічний стан приміщення, правовстановлюючі документи, при необхідності – наявність парковок. Якщо це новобудова або реконструкція, перевірте підстави для будівництва та технічну документацію.
Ліквідність приміщень оцінюється за кількома параметрами: розташування, загальної площі (наприклад, з підвалом або другим поверхом), якості планування, а також юридично грамотно оформленими документами. Різниця орендної ставки між лівою і правою сторонами одного будинку може відрізнятися мало не вдвічі через специфіку розподілу трафіку.
Найбільш підходяще приміщення повинно мати правильну форму і невелику площу – до 300 кв. м, тоді воно найбільш універсально для будь-якого бізнесу, – зазначають експерти. Відповідно, і його ліквідність буде вище.
Який район вибрати – старий або новий
У новачків часто виникає спокуса купити площі в новому спальному районі просто тому, що пропозиція здається їм вигідною через невелику суму угоди, більш низьку орендну ставку. Але експерти рекомендують вибирати такі приміщення виважено, оскільки можна зробити невдале придбання.
Наприклад, комплекс недостатньо заселений жителями або перенасичений магазинами одного профілю (припустимо, продуктовими мережами), що призводить до частої зміни орендарів і нестабільності орендних потоків.
Такий підхід може обернутися для початківця-інвестора значною втратою коштів, тому для мінімізації ризиків найкраще працювати з професійними консультантами, які допоможуть у всьому розібратися. Або ж можна просто вибрати густонаселену обжиту локацію, де вже зрозуміло, яких підприємств не вистачає і як розподіляються пішохідні потоки.
На що ще звернути увагу
З технічних характеристик слід звернути увагу на параметри самого приміщення. Потрібно оцінити планування, призначення за документами, вітринний простір і візуальну доступність, достатність потужностей.
У орендарів можуть бути специфічні вимоги. Наприклад, продуктовим магазинам необхідно більше електронних потужностей, витяжки та зони вивантаження-завантаження. Аптеки не стануть орендувати менше 75 кв. м, а медичним і косметологічним центрам може знадобитися більш високий рівень навантаження на «квадрат» через важке обладнання.
При покупці комерційних приміщень в житлових будинках також слід пам’ятати, що на них існує ряд обмежень, передбачених для зручності жителів. Наприклад, деякі ресторани в житлових будинках зобов’язані працювати тільки до 22:00.
